Юридическая помощь. Рекомендации опытного юриста

Почему выгодно создание ЖСК застройщику и какие проблемы у пайщиков ЖСК могут возникнуть, если Вы покупаете квартиру у ЖСК  (В чем отличие ЖСК от ТСЖ)?  Чем отличается договор участия в долевом строительстве от  договора об участии в ЖСК  (соинвестирования ЖСК, паевого взноса с ЖСК) и  какие риски несет пайщик?

Схему продажи квартир в новостройке через структуру товарищества сейчас используют все больше застройщиков. Выглядит она следующим образом: застройщик из числа своих работников или иных зависимых лиц создает ЖСК, выбирает председателя. При этом документы ЖСК составляются таким образом, что сменить председателя невозможно. Затем застройщик заключает с жилищным кооперативом (ЖСК) договор соинвестирования строительства многоквартирного дома (фактически аналог ДДУ с физическим лицом) в части квартир, оплаченных пайщиками. Согласно договора ЖСК инвестирует в строительство денежный взнос, а застройщик обязуется передать квартиры ЖСК. После этого ЖСК заключает договор с пайщиком, а при подписании договора об участии  в ЖСК у пайщика требуют предоставление доверенности на голосование на общем собрании ЖСК, обьясняя загруженностью и пр. Доверенность предоставляется одному из работников застройщика. Таким образом ЖСК становится под контролем застройщика.  Риски пайщика:

Во-1х,  ЖСК может  действовать как в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так и  в рамках  законодательства о кооперативах, установленного ЖК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Как результат договор  участия в ЖСК не подлежит регистрации в Росреестре,  а значит есть риск двойных продаж новостроек и пр.

Во -2х,- кроме стоимости самого объекта недвижимости, который определяется паевым или членским взносом, член ЖСК  оплачивает так же вступительный взнос, который может доходить до 5 % от стоимости недвижимого имущества, а также членские взносы, которые могут взиматься в течение долгого времени, вплоть до прекращения деятельности ЖСК. Членские взносы – право ЖСК собирать дополнительные денежные средства не только на содержание кооператива, или объекта недвижимости, но и на его достройку в случае отсутствия достаточных денежных средств на завершение строительства дома, и обязанность членов ЖСК, т.е. покупателей, оплачивать дополнительные платежи. 

В -3х, если согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ " с застройщиком оформляется лишь один договор долевого участия (кратко ДДУ), к нему могут быть составлены приложения и дополнительные соглашения, в которых прописаны и сроки строительства дома, и стоимость объекта недвижимости, что приобретается дольщиком, и объект недвижимости и штрафные санкции, то при возникновении отношений с ЖСК дополнительно к договору на продажу недвижимости покупатель подписывает соглашения по исполнению обязательств,  вытекающих из Устава ЖСК (иного правоустанавливающего документа). В Уставе ЖСК и прописаны все те положения, которые в корне отличаются от положений договора  долевого участия с застройщиком и строительными компаниями, которые  подпадают под действие законодательства о защите прав потребителей .  

В-4х, если Застройщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником строительства, последний согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ  вправе отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков, в размере стоимости подорожавшей недвижимости и неустойки, в том числе равной стоимости договора. Указанное право возникает у дольщика согласно Закона № 214 ФЗ, даже в обход соблюдения  претензионного порядка урегулирования спора, с правом обращения напрямую в суд. Что же касается пайщиков, заключивших договоры с ЖСК, то у пайщиков нет законных прав потребовать расторжения договора и возврата денежных средств, так как их право возникает лишь на выход из ЖСК и только после выхода из состава ЖСК,  пайщик имеет право подать иск в суд о возврате денежных средств.  Хотя в ст.132 ЖК РФ прямо указано, что "срок такой выплаты суммы пая не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена ЖСК", возвращать деньги могут годами,  так как пайщик может получить присужденное судом при условии наличия свободных денежных средств у ЖСК,  достаточных для погашения указанной задолженности. 

В- 5х, Закон «О Защите прав потребителей» в максимальной степени защищает покупателей при нарушении законодательства застройщиком, но  не применяется к отношениям между ЖСК.  Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ от 20.05.1998 г. № 160 (ред. от 11.03.1999 г.) «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» регламентировано, что не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско-правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами, товариществами и т.д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях.

В-6х, Покупатели квартир у ЖСК  в отличие от покупателей квартир по  ДДУ (договор долевого участия), не могут претендовать на возмещение им убытков, неустойки и компенсации морального вреда  в случае задержки окончания строительства дома, задержки по срокам передачи квартир, либо в случае приостановлении или полном прекращении строительства дома. Пайщик может  претендовать лишь только на возврат суммы  паевого взноса, а такие плптежи, как членские и вступительные не подлежат возврату при выходе из состава  ЖСК.

В-7х, Если покупатель вступает в качестве пайщика в ЖСК, то первичными являются отношения членства в кооперативе, который не является коммерческой структурой и отношения члена ЖСК и ЖСК регулируются только Уставом ЖСК и положениями Жилищного кодекса о жилищно-строительных кооперативах. Это означает, что пайщик, являясь членом ЖСК, несет  солидарную ответственность за  деятельность ЖСК, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, т.е. предьявить претензии пайщик может практически сам себе.

В- 8х, Даже если паевый взнос выплачен полностью,  а объект строительства не сдан в эксплуатацию,  то уступка права требования (цессии) с переводом долга невозможна, так как у члена ЖСК  нет права требования передачи квартиры, так же как и нет права на признание права собственности на долю в обьекте  незавершенном  строительством. Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ  право собственности на жилое помещение у члена жилищного или ЖСК может возникнуть лишь из членства в ЖСК, полной выплаты паевого взноса и передачи обьекта строительства по акту. Отсюда вывод, что договоры уступки пая не могут носить правообразующий характер, следовательно, не обладают свойствами юридического факта.  Соответственно, сделку, заключенную между членом кооператива и лицом, желающим приобрести пай, можно квалифицировать как мнимую (статья 170 ГК РФ), т.е. сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

В-9х, ЖСК может быть не соблюдена процедура создания самого ЖСК или (и) принятия пайщика в члены ЖСК.
В соответствии со ст. 121 ЖК РФ, что бы стать членом ЖСК, необходимо соблюдение следующих условий:
1). Подать заявление о приеме в члены жилищного кооператива,
2). Утверждение решения о приеме в члены жилищного кооператива  общим собранием членов товарищества,
3). Уплатить вступительный взнос.
Не соблюдение хотя бы одного из условий или отсутствие документов, является основанием того, что Вы не будете являться членом ЖСК. В этом случае, если даже паевой взнос внесён договор с ЖСК считается не заключеным, а правоотношения подпадают под строительный подряд. В результате возможно признание сделки ничтожной.

В-10х, в связи с определенной спецификой внутренней работы ЖСК проверить финансовую и экономическую деятельность ЖСК невозможно. Дело в том, что ЖСК, являясь юрлицом, не освобождены от ведения бухгалтерского учета. Как некоммерческая организация, не ставящая целью извлечение прибыли, ЖСК  ведет деятельность «по смете», то есть формирует доходную часть (вступительные, членские, паевые взносы, дополнительные паевые взносы) и направления расходования средств (на строительство дома и текущие затраты на ведение деятельности). Паевые и другие взносы, уплачиваемые в соответствии с порядком, предусмотренным уставом, либо при необходимости допрасходов по строительной смете, отражаются с использованием счета 86 «Целевое финансирование»:

В-11х, Привлечение денежных средств граждан через ЖСК на приобретение жилых помещений предусмотрено в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (подп. 3 п. 2 ст. 1). В то же время в указанной норме определено, что такое привлечение допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность. Из чего следует вывод о том, что что меры ответственности, предусмотренные в пункте 1 статьи 14.28 КоАП РФ за неправомерное привлечение и использование средств (штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.), к деятельности ЖСК применены быть не могут, также как и  предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ.

В-12х, Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость предусмотрено ст.218 ГК РФ. В случае заключения  ДДУ  действует п.1 этой статьи, в случае заключения договора об участии в ЖСК – п.4. Фактически участнику строительства заключившему ДДУ  достаточно получить  Акт приема-передачи для регистрации своего права собственности (остальные документы у него уже находятся на руках  (ДДУ, платежные документы, справка об отсутствии претензии). В ситуации с ЖСК помимо акта приема-передачи жилья, нужно еще получить  справку о полной выплате пая (паевого взноса) в ЖСК, которая является правоустанавливающим документом на квартиру. 

Документы необходимые для регистрации права собственности:

1. Договор об участии в ЖСК.
2. Акт приема-передачи от ЖСК (2 оригинала +копия);
3. Справка об отсутствии к Вам претензий по расчетам;
4. Справка о полном выплате пая (полном расчете)  в ЖСК;
5. Кадастровый паспорт на квартиру;
6. Документы о членстве в ЖСК.
7. Заявление, подписанное председателем Правления ЖСК.

В любом случае если Вы приняли решение стать членом ЖСК, то  Вам необходимо убедиться , что Вы действительно стали членом ЖСК, т.не. кроме договора с ЖСК, финансового документа  об уплате денежного взноса и справки , что ЖСК не имеет к Вам претензий по оплате, нужно затребовать у ЖСК разрешение на строительство, свидетельство о праве собственности (или аренды) земельного участка, на котором строится дом, Устав ЖСК, в котором обозначен порядок вступления и выхода, а также порядок получения квартиры и порядок осуществления Вами денежных выплат), доказательства  вступления Вами в ЖСК (расписка о получении  заявления о вступлении, отметка о принятии в ЖСК на его копии этого заявления, заверенная выписка из решения общего собрания членов ЖСК.)